Reklama versus realita!

22.10.2016 10:44

Reč je o reklamných kampaniach, ktoré spustili niektoré banky na hypotéky (HÚ). Niektoré totižto klientom ponúkajú úrokovú sadzbu aj 1,49% p.a. dokonca až na 10-ročnú fixáciu. Ponuka je to určite veľmi lákavá, no ako je to naozaj? Ak započítame všetky podstatné podmienky a poplatky, o akej sadzbe sa vlastne rozprávame?

Analýzu na túto tému pripravil môj kolega a rád by som sa s ňou podelil aj s Vami.

Zadanie: výška HÚ 100 000 Eur, doba splatnosti 30 rokov, fixácia 10 rokov, hľadáme reálnu úrokovú sadzbu pre kampaňové ponuky 2 bánk, nazvime ich B1 a B2.

B1 - základné podmienky kampane:

FIX 10, ú.s. 1,49% p.a. , plný x-sell (poistenie úveru, kreditka...), banka prepláca poplatok na katastri 66 Eur, prepláca náklady na znalecký posudok v akejkoľvek výške (pre HÚ nad 35 000 Eur), inkasuje si ale poplatok za poskytnutie úveru 0,9% z výšky poskytnutého úveru (v individuálnych prípadoch je možná výnimka na odpustenie časti, alebo celého poplatku), vedenie bežného účtu U-konto bez poplatku (garancia 10 rokov) s podmienkou zasielania mzdy min. 400 Eur/mes., využívanie kreditnej karty bez poplatku počas celého trvania HÚ.

Prepočet HÚ bez poplatku za poskytnutie úveru: Poistenie úveru znamená, že HÚ bude navýšený o 3% (poistenie smrti + 2.riziko, platnosť len prvých 5 rokov!), takže výsledná výška úveru bude 103 000,- Eur

S poistením: 103 000 Eur  -> ú.s. 1,49% -> splátka 354,98 Eur/mes. -> zostatok úveru po 10 rokoch 73 634,17 Eur
Bez poistenia: 100 000 Eur  -> ú.s. 1,87% -> splátka 363,15 Eur/mes. -> zostatok úveru po 10 rokoch 72 666,89 Eur
Porovnávame zostatok istiny po 10 rokoch. Do prepočtu zarátavame aj rozdiel v splátke týchto dvoch úverov, preto:
363,15 Eur – 354,98 Eur = 8,17 Eur x 120 (mesiacov)= 980,40 Eur -> rozdiel v splátke. Za 10 rokov zaplatí menej klient s HÚ s poistením, preto túto sumu odpočítame ako úsporu od zostatku istiny úveru so sadzbou 1,49% p.a.:
73 634,17 Eur – 980,40 Eur = 72 653,77 Eur a to je už porovnateľný zostatok so zostatkom úveru bez poistenia 72 666,89 EUR.

Takže reálna sadzba úveru s poistením je tiež na úrovni cca. 1,87% p.a., ako má úver bez poistenia!

Podobne to vychádza pri HÚ s odpusteným poplatkom za poskytnutie úveru.

B2 - základné podmienky kampane:

FIX 10, ú.s. 1,49% p.a., poplatok za "špeciálnu" sadzbu je 4% z objemu úveru, banka prepláca poplatok na katastri 66 Eur, prepláca náklady na znalecký posudok 100,- Eur byt, 150,- rodinný dom (za podmienky, že si klient cez banku uzavrie 3 poistenia: poistenie domácnosti, nehnuteľnosti a poistenie úveru), poplatok za poskytnutie úveru 0,4% z výšky poskytnutého úveru (klienti Magnifica s príjmom nad 1500 Eur/mes. majú 100% zľava z poplatku), vedenie bežného účtu bez poplatku spĺňa: obrat min. 300 Eur/mes. a aspoň jedno prihlásenie do internetbankingu a kombináciu 3 produktov: kreditná karta (poplatok 27 Eur/rok, nutnosť platby min. 300,- Eur každý mesiac, vtedy sa v ďalšom roku poplatok vráti), úverový produkt (ďalší SÚ), sporiaci podúčet na min. 25 Eur/mes., depozitný produkt min. 4 000 Eur.

Prepočet HÚ bez poplatku za poskytnutie úveru: HÚ bude navýšený o 4% poplatok za špeciálnu sadzbu, takže výsledná výška úveru bude 104 000 Eur

104 000 Eur  -> ú.s. 1,49% -> splátka 358,43 Eur/mes. -> zostatok úveru po 10 rokoch 74 349,07 Eur
100 000 Eur  -> ú.s. 2,00% -> splátka 369,62 Eur/mes. -> zostatok úveru po 10 rokoch 73 064,17 Eur
Porovnávame zostatok istiny po 10 rokoch. Do prepočtu zarátavame aj rozdiel v splátke týchto dvoch úverov, preto:
369,62 Eur – 358,43 Eur = 11,19 Eur x 120 (mesiacov) = 1 342,80 Eur -> rozdiel v splátke. Za 10 rokov zaplatí menej klient s HÚ s poplatkom za špeciálnu sadzbu, preto túto sumu odpočítame ako úsporu od zostatku istiny úveru so sadzbou 1,49% p.a.:

74 349,07 Eur – 1342,80 Eur = 73 006,27 Eur a to je už porovnateľný zostatok s 73 064,17 EUR.
Takže reálna sadzba takéhoto "reklamného" kampaňového úveru je tiež na úrovni cca. 2,00% p.a.!

Podobne to vychádza pri HÚ s poplatkom za poskytnutie úveru.

Takže toto je reklama versus realita!

Ak však chceme byť objektívni, treba priznať, že úroková sadzba hoci aj 2% na 10-ročnú fixáciu nie je vôbec zlá ponuka, ak klient hľadá istotu nízkej úrokovej sadzby počas dlhého obdobia.

Nezaškodí sa ale vopred poradiť so skúseným finančným poradcom :)